Les changements d'affectation et de destination sur les constructions existantes

Le droit de l'urbanisme distingue les changements d'affectation, les travaux sur les constructions existantes, et les changements de destination.

1.    Les changements d'affectation des locaux d'habitation

Le changement d'affectation concerne celui des locaux destinés à l'habitation et tend à éviter la transformation des centres-villes en quartier de bureaux.

Ce dispositif est codifié aux articles L. 613-7 s. du Code de la construction et de l'habitation.

Cette règlementation prévoit que le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à une autorisation administrative préalable.

Le champ d'application de l'autorisation administrative préalable est large puisque sont concernés notamment les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, etc.

Néanmoins, ces dispositions ne sont applicables que dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans le département de la « petite couronne ».

Les conditions de délivrance de ces autorisations font l'objet d'un arrêté préfectoral, et le préfet est compétent pour autoriser le changement d'usage d'un local d'habitation.

Précisons enfin que lorsque le changement d'usage faisant l'objet de travaux entre dans le champ d'application du permis de construire, la demande de permis vaut demande de changement d'usage.

Toutefois, si la délivrance du permis n'est pas subordonnée à l'autorisation de changement d'affectation, les travaux ne pourront commencer qu'à compter de la délivrance de cette dernière.

2.    Les changements de destination

 Les travaux sur les constructions existantes peuvent être soumis au permis de construire ou à la déclaration préalable.

L'article R. 421 -14 du Code de l'urbanisme prévoit :

« Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires :

a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à vingt mètres carrés ;

b) Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ;

c) Les travaux ayant pour effet de modifier le volume du bâtiment et de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur ;

d) Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4.

Pour l'application du b du présent article, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. »

Aussi, dans le cas qui nous intéresse, le changement de destination n'est soumis à permis de construire que s'il s'accompagne d'une modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.

En outre, les changements de destination sont limitativement énumérés par l'article R. 123-9 du CU lequel prévoit que le règlement du PLU peut comprendre tout ou partie des règles suivantes :

« Les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. »

Cette liste a un caractère limitatif. C'est donc seulement lorsque la construction passe de l'une à l'autre de ces catégories qu'il peut y avoir un changement de destination au sens du Code de l'urbanisme.

Néanmoins, il conviendra toujours de s'assurer que les travaux envisagés ne sont pas soumis à la procédure de déclaration préalable.

En effet, l'article R. 421-17 du Code de l'urbanisme dispose :

« Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :

a) Les travaux de ravalement et les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant ;

b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ;

c) Dans les secteurs sauvegardés dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'est pas approuvé ou dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été mis en révision, les travaux effectués à l'intérieur des immeubles ;

d) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet de modifier ou de supprimer un élément que le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu a identifié, en application du 7° de l'article L. 123-1, comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

e) Les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet, dans une commune non couverte par un plan local d'urbanisme, de modifier ou de supprimer un élément, qu'une délibération du conseil municipal, prise après enquête publique, a identifié comme présentant un intérêt patrimonial ou paysager ;

f) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;

g) Les travaux ayant pour effet de transformer plus de dix mètres carrés de surface hors oeuvre brute en surface hors oeuvre nette. »

Il ressort des précédentes dispositions qu'un changement de destination sans travaux peut être soumis à la déclaration préalable.